均价1.5亿的上海老洋房，都是什么土豪在买？

来源：未知作者：佚名发布时间：2020-11-21 11:49:24

孙俪和罗晋主演的热播剧《安家》再一次炒火了上海老洋房。

剧中，房店长以1.5亿的高价成交了位于愚园路上的柳林别业，而在现实中，凤阳路上的应公馆最新售价已经达到3.8亿。

买是不可能买得起的，就连在里面开个“轰趴”你也未必开得起，来看应公馆对外开放的使用须知：“女士请穿着旗袍，做好头饰；男士请穿好西装、背带，皮鞋擦得敞亮。”

重点来了，价格：2000元/小时，5小时起订。

对上海房地产稍微有些了解的人，都能轻而易举地报出汤臣一品、檀宫、东郊壹号等“楼王”的名字，但这些后起之秀和价值连城的“老古董”比起来，可能真的要稍逊一些。

在沪上一家知名老洋房经济企业担任市场总监的陆伟告诉我们，他最近成交的一套一亿多的老房子，买家就是一对之前住在陆家嘴豪宅中的夫妻，“他们有两个孩子，之前在大平层住得挺失望的，在看过老洋房之后才觉得，过去的老房子能把空间的使用功能全部打开，层高高、开间宽，还附带一个大花园，物有所值。”

没多久，这对夫妻便以房换房，成为老洋房里的“新业主”。

“古董”值钱，正因为它在数量上的稀缺。据统计，上海全市现存的老洋房数量在4000-5000栋之间，但90%以上已收归国有。国家规定，国有花园住宅自2004年起就已只租不售，私有产权的老洋房总共也只有500-600栋，其中产权清晰、可供出售的老洋房据陆伟估计全市只有300栋左右，这之中的一些还亟需修缮。

地理位置佳、具有丰富人文历史的老洋房，总价近年来都以亿来计，其中涨价涨得最经典的，要属愚园路上的严家花园。2009年盛大网络首席执行官陈天桥以2.8亿的价格入手，等到2016年时，对外报价已达10亿，几乎是以一年涨一亿的速度在疯涨。

在陆伟和作家董鸣亭2018年所著的《上海老洋房的故事》一书中，收录了近十年来上海老洋房市场的部分成交数据：2008年时，一套面积在200平米左右的老洋房总共售价还不到2000万；到了2017年，一栋老洋房的市场均价已经涨到了30万/平，巨鹿路886号的梁家花园更是在2016年就卖到了40万/平的“天价”。

十多年之前，上海老洋房的市场估值和周边的新公寓估值逻辑差不多，仅从其所处的地段、品相、占地面积等基础数据来评估，这几年来，除基础数据外，买家们会更看重昔日营造商背景、建筑风格元素、屋内历史物况、风格是否完好保存等因素，甚至，连房子里以前住过什么人、有过怎样的家族典故都让看房者们津津乐道。

2008年开始接手老洋房业务的陆伟告诉我们，这些房子本身虽然历史悠久，但出现交易也就三十年左右的时间。

上世纪90年代，不少住在浦西的上海人面临动迁问题，那时候浦东的一些新建筑已经在造，不少高楼大厦逐渐拔地而起。过去住在弄堂里的一些老上海人有的想要改善居住条件，就慢慢把家里的老房子給腾出来。

八九十年代从国外被派遣到上海工作的外国人，成了第一批洋房买家。在上海这片土地上消失了近半个世纪的洋人们，有些就是昔日这些建筑设计师或营造商的后人，他们本身不缺钱，加上拿到的一些补助，同样风格、品相的房子，在他们自己的国家普遍价格昂贵，但是到了上海，同样是市中心，却被某种程度的“贱卖”。出于直觉，这些外国人觉得老房子的价格肯定会涨，他们一方面怀着投资的心理，一方面也住进其中，重新回到了上海的历史建筑里。

二十多年前，一栋老洋房的单价仅为2000元左右，花上百万的价格就能买下一栋带花园近千平米的房子，论性价比，可比那些新建成的公寓划算多了。

老地图中的应公馆，图源@上海老洋房的故事

90年代末至2000年初，港澳台同胞们也加入了这一队伍，他们有的是在上海做生意，有些则是四五十年代从上海的老建筑中搬离的人们的后辈。这些人的心态倒是和洋人们类似，因为和自己的城市相比，台湾也好，香港也罢，这个占地面积，配合这个地价，怎么算都是赚钱的买卖，何况90年代老洋房的土地还是“带证”的，有了这本土地证，他们会觉得这块土地是属于自己的，非常稀有，有些房子的单价甚至比新公寓还要便宜，投资价值不言而喻。

2000至2010的十年间，上海的老洋房市场显得有些“被动”：总是跟着周边新楼盘价格的推高而水涨船高，有意思的是，这十年间每每上海房地产价格下降的一些时间点，老洋房却都“摒牢”了：“2003年的SARS、2005年的宏观调控、2008年的次贷危机，每逢炒房者抱团抛售，老洋房的价格都纹丝不动，这就是所谓的‘物以稀为贵’。”

在这段时间内，一些海外归来的华人成了老洋房的第三批买家，他们中的一些人管理着公司的对华业务，因为从小在国外耳濡目染，历史建筑的价值是不言自明的。祖辈们离开上海，出国求发展，这些人则带着他们的“故乡记忆”归来，多少带着点寻根的意思。

2010年至今，无论是因公出差、出国留学，还是外出旅游，随着更多的人走出国门，了解到海外的古建筑文化，越来越多的人也开始懂得欣赏上海老洋房的价值，一些企业家和一线明星逐渐加入“实力派买家”的行列。

“现在就是有钱的基本都会来买，老房子现在都成热点了。有段时间明星买得比较多，郭敬明《小时代》的剧组，基本都买好了，但是最近大家都比较低调，买了也不会去声张。”据陆伟观察，近些年来找他看房的客户愈发趋于年轻化，“一些80后都在买老房子了。”

“您最年轻的客户多大？”

“不瞒你说，是个90后。”

在他看来这并不稀奇，“首先当然是家底厚，但这样的年轻人自己都比较有想法，你看现在一到周末，武康路那边就有很多年轻人拍照、吃饭，说明喜欢老房子的人，也越来越年轻化了。”

我们也联系到了一位洋房的买家Eileen，她是在2015年时入手了一间属于自己的住所。

房子位于泰安路24号，根据楼下的铭牌，这栋公寓建于1946年，占地面积640平方米，建国后里面住过多位医学届专家。2017年4月，徐汇区文化局将此公布为徐汇区文物保护点。

Eileen买下的是一套顶层朝东的套间，两居室结构，面积不大，只有38平米，但因为是有产权的，2015年卖到260万，现在则翻了一番。

这栋6层高的小公寓在70年代末被加盖了一层，是徐汇房管所为了解决职工住房问题动的手脚，用她的话说，“脚下是真品，头上是赝品”。当时一连看了十多套的她执意要选有产权的，就是为了能在真正意义上让房子为自己所有。

无论是满屋的阳光还是楼顶的天台，她都颇为满意，爱好艺术和园艺的她当初花了差不多40万来整修，使得这套房兼具家和工作室的需求。

Eileen说她算是老洋房的痴迷者之一，在买房之前，她已经在附近住了20多年，大学时候在上财读书，也没离开过这片区域，这里的一花一木于她而言都像是形影不离的老朋友一样。

“泰安路120弄——卫乐园住过贺子珍；泰安路115弄花园住宅住过周谷城；泰安路117号是潘澄波旧居；泰安路76弄是贺绿汀旧居；泰安路10弄1号是汤晓丹、蓝为洁旧居。”她对这些历史如数家珍，关于老洋房的书在她家里几乎都能找到。

她说自己是一个很能折腾的人，起初和先生多吉出于对旧物的喜爱，穿街走巷从世界各地淘来各种旧物古董，将它们安放在这处装饰一新的工作室，这里所有的物件包括灯具、木柜、椅子、挂画都是Vintage工业复古风，主要面向设计师或者是做设计品牌的卖家来淘货或者办私人活动。

去年，Eileen对这里进行了新一轮的升级，处理了很多旧物，现在的审美跟过去不同了，得与时俱进才行。如今，这套房的售价在400多万，每天都有纸条来求购，但她仍然在转租与工作室之间左右摇摆，“卖是舍不得卖的”，买房不易、装修艰难，她在心态上已然和房子融为了一体。

有人买就有人卖，在老洋房市场中，卖房的人多为原始业主和投资客两个群体，前者占到很大一部分。

“很多老业主卖家里的祖宅倒不是因为缺钱，而是因为他们自己包括后代都生活在国外，物质上不缺，生活条件有保障。但是一般家族里的长者都会思考一个问题，那就是等到自己过世后，这个房子要怎么处理？”陆伟接触到不少这样的案例。

“他们不希望后代来争财产，虽说卖祖宅本身是一件令人难过的事，但比起后人可能为了房子争得面红耳赤，他们还是会选择在自己这里就消除这一隐患。”

还有一些，则是生活在里面的普通百姓，“有些人希望卖掉房子之后，可以换个正常的房子，改善自己的居住环境。”

老洋房虽然历史悠久，但在未经改造的情况下，居住条件可能并不那么理想，住在超南的开间还好，如果不小心分到的是朝北的亭子间，不仅面积狭小，常年见不到阳光，刮个风下个雨还有可能漏水。

“思南公馆对面就有很多这种七十二家房客的房子，很多人喜欢在外面拍照，殊不知，住在里面的人，都迫切地想出去。”若是你有机会和住在其中的人交流，他们多半会回应一句“有什么好拍的？你觉得外面好看么里面有老鼠蟑螂的知道伐？”

“这就和‘上海人不会去东方明珠’是差不多的道理。”从小在上海长大、居住在新式里弄的陆伟对此深有体会，“东方明珠以前是上海的至高点，登上它你能遍览上海大部分的风景，但上海本地人多半是不以为然的，老房子也是同样的道理，真正这么多年住在老房子里面的人，对老房子其实是有些‘仇视’的，在他们看来这就是普通的老楼，没什么特别，甚至还非常潮湿，住得不舒服。”

上海有句古话叫做：穷人翻身靠动迁。《安家》中也有类似的故事：住在老洋房里的远房亲戚在业主卖房时提出分财产，狮子大开口，一要就是几千万，微博网友@灏泽先生说，这几乎是他“家里故事“的翻版。

在陆伟看来，现实中类似的情节几乎每天都在上演，住朝北亭子间的人要求和超南开间的人分到同样多的动迁款、拿不到理想中的数字就赖在里面当“钉子户”拒不搬走……

他举了一个接触过的例子来表明自己的看法：“黑人牙膏以前在上海有一栋住宅，在复兴西路那里，现在住在里面的人，是原来的工人，兄妹二人都有自己的家庭。这套房子的地段不用说了，花园有2000平，卖的话肯定是个天价。但黑人牙膏的后人没有将这两个工人们赶出去，原因是：当年他们的祖辈经历文革，带着一家老小逃离了城市，只有工人们留下了，一直住到现在。如果不是工人们一直‘守着’这栋房子里，它可能早就被收回了，你还谈什么卖钱呢？”

“人家这么多年帮你守着一栋房子，问你要点钱，我觉得很正常。”在陆伟眼中，这些“寄居户”本身，已经成为了房子的一部分，要赶走他们本身就是件挺残忍的事情。

但对于那些花高价买下房子“收藏”的人来说，可能只是去接待一些生意圈的朋友。

“这个东西跟老古董是一样的，你说有多少人去买一个上亿的杯子，他会拿来喝茶呢？”

武康大楼/诺曼底公寓

设计师：邬达克

武康大楼外观

位于上海武康路和淮海中路交汇处的武康大楼，是邬达克在上海设计的第一座外廊式公寓。它还有另一个熟悉的名字——诺曼底公寓（I.S.S Normandy Apartments）又被称为东美特公寓，最初由万国储蓄会出资兴建于1924年。

武康大楼住户的露台，纵深12米的长条形露台可以俯瞰中心城景。转角挑阳台、三角形古典山花窗楣等，都有着法国文艺复兴时期的烙印。

外廊式建筑的特点即采用靠外墙的走廊来进入到各家各户，以武康大楼为例，就是通过一条位于住宅一侧的敞开式公共外廊来进入到楼层里，同类型的建筑中也有不少采用的是半封闭或全封闭的形式。这种建筑特点的产生出于早期的欧洲建筑从欧洲传入东南亚时，为了适应当地炎热气候而延展出的一种建筑形式。

武康大楼也是不少电影、电视剧的取景地，比如电影《喜欢你》中女主顾胜男的家就在武康大楼中。近年来，越来越多充满活力的店铺入驻武康大楼，为其注入了新的生命力。

地址： 上海市黄浦区淮海中路1850号

Prada荣宅

设计修缮：Roberto Baciocchi

荣宅是“面粉大王”荣宗敬家族曾经的家宅，也是其重要的社交场所，堪称上海最高雅的洋房之一，但随着历史进程中不同程度的消损，荣宅也逐渐走向没落。

荣宅标志性的玻璃饰顶

对于荣宅的修缮工程，Prada特邀来自意大利阿雷佐的建筑师Roberto Baciocchi作为项目总工程师，并精挑细选一组意大利专家工匠团队承担装饰与结构的保护工作。在保障原有的建筑结构基础上，集中人力和资源在修补、清洁、保护还有复刻的工作上，制作工艺与安装技巧都尽可能效仿传统，建筑材料也与百年前荣宅最初建造时保持一致，最终修缮完工的荣宅焕然新生，成为上海老洋房代表之一。

地址： 上海市静安区陕西北路186号

查公馆

设计修缮：上海章明建筑设计事务所

位于兴业太古汇商圈的查公馆现在也是城中的热门展览和活动空间。

查公馆是位于上海市静安区兴业太古汇内的一栋百年历史保护建筑，原为上海颜料巨贾邱氏兄弟于上世纪20年代所建，整栋建筑于2010年从原地平移57米至新址。

查公馆的花砖也是这一批上海老洋房风貌的缩影。

内部电梯

为了纪念査济民先生，也为了赋予这座历史保护建筑新的生命，后改名为“查公馆”。查公馆以经典的巴洛克式风格在老洋房建筑中独树一帜，她见证了上海大中里的历史变迁，也成为上海连接过去与未来的人文坐标之一。

地址：上海市威海路420号（原威海路412号）

孙科别墅

设计师：邬达克

孙科别墅外观

作为历史建筑升级改造项目中教科书级别的上生新所，现在早早褪去了“古董”的标签，广受年轻人的喜爱和追捧。除了自带泳池“光环”的哥伦比亚俱乐部，另外一处老洋房建筑——孙科别墅才是这里深藏的魅力所在。

别墅的主人是“国父”孙中山的长子孙科，但最初建筑是设计师邬达克为自用所打造，后由于在进行其他工程项目中得到了孙科的帮助，才将这座别墅低价转让给了孙科。建筑兼容了西方现代派建筑的多种风格，以西班牙风格为主，又带有一点巴洛克的神韵，同时部分采用意大利文艺复兴的建造手法，室内也是精良做工的集成，拱券、门套对现在的设计趋势都提供了一定的借鉴和灵感。

Gucci也曾在这里发布Gucci Bloom花悦女士香水系列，给老宅带来一丝难得的粉色浪漫气息。

地址： 上海市长宁区番禺路60号

禽蛋大王故居

“禽蛋大王故居”是永嘉路上一栋拥有113岁高龄的老洋房，近期被“the Paragraph 节选”改造成了一家场景式家具店。这座百年沉淀的老洋房，由两栋始建于1906年的洋房组成，分别是南侧三层建筑的主楼和东侧两层建筑的副楼。

这里作为曾经清末从二品官员、著名爱国实业家、民国时期的“禽蛋大王”阮雯衷的故居，不仅有专门的女仆通道，连汽车和司机也有自己的一整栋“专用楼”（实名羡慕），内部挑高的结构也是后期进行复式建筑设计的绝佳条件。如今被“the Paragraph 节选”改造过后，保留了弥足珍贵的老物件，老洋房的挑高优势也让室内设计有了更大的发挥空间。

地址： 上海市徐汇区永嘉路617号

密丹公寓

设计：赉安洋行

密丹公寓外观

上海密丹公寓位于武康路115号，法商赉安洋行设计，1960年初，中国大陆演员、配音演员、导演、朗诵家孙道临曾在此居住。建筑风格为现代派，钢筋混凝土结构，共五层。建筑外立面为灰色水泥拉毛外墙，局部窗台层层挑出，在窗裙、檐口、阳台等处都有装饰艺术风格的装饰。而顶部的装饰图案则是巴洛克风格的。

它除了是一座现代主义建筑外，也是一座仿生建筑。由于曲线山墙及卷涡，使得公寓楼建筑外形与大象的形体相似。造型优美、小巧别致的密丹公寓，从建成至今已经走过近80年的沧桑历程，但整幢建筑保存完好，风姿犹存。

地址： 上海市徐汇区武康路115号

上海交响音乐博物馆

设计修缮：华盖建筑师事务所

上海宝庆路3号是一座有着90多年历史的老洋房，坐落于上海黄金地段中的黄金位置一一淮海中路与宝庆路交叉口，曾有"上海第一私人花园"之称。如今这座私人花园依然开放，摇身变成了上海交响音乐博物馆，也是第一座以交响乐为主题的博物馆。

近5000平方米的占地面积，5栋老洋房，风格迥异，彼此独立。由于5栋老洋房的建造时期不同，2号楼和5号楼原本有德国商人在1925建造，而1号楼和3号楼是由在1930年，上海近代染料大王周宗良收购房产后，于1936年委托近代著名华人建筑事务所华盖建筑师事务所改建，才形成目前的老洋房建筑群形象。

地址：上海市宝庆路3号

上海国际饭店

设计师：邬达克

上海国际饭店外观。邬达克沿用了他深受影响的艺术装饰风格，将精湛的工艺和丰富的材料与现代主义相结合。所有材料均取自国内，建筑下部外墙镶嵌青岛崂山黑花岗岩饰面，上部镶贴棕色泰山面砖，显得异常典雅端庄。

上海国际饭店是上海年代最久的饭店之一，有三十年代“远东第一高楼”之称饭店地处繁华的南京西路，对面是风景如画的人民公园。大楼于1932年8月动工，1933年10月竣工，1934年12月1日开业。国际饭店共有24层（其中地下2层，地面以上22层），标高83.6米。建筑外形仿照早期美国摩天大楼样式，采用直线条手法。这是当时中国乃至远东最高的建筑，曾称雄上海乃至全中国，称为“第一高楼”达48年之久。